Em contrato
de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determine, no caso
de resolução, a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou
de forma parcelada, independentemente de qual das partes tenha dado causa ao
fim do negócio.
De fato, a despeito da inexistência literal de
dispositivo que imponha a devolução imediata do que é devido pelo promitente
vendedor de imóvel, inegável que o CDC optou por fórmulas abertas para a
nunciação das chamadas "práticas abusivas" e "cláusulas
abusivas", lançando mão de um rol meramente exemplificativo para
descrevê-las (arts. 39 e 51). Nessa linha, a jurisprudência do STJ vem
proclamando serem abusivas situações como a ora em análise, por ofensa ao art.
51, II e IV, do CDC, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais,
revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores
retidos, além da própria valorização do imóvel, como normalmente acontece.
Se
bem analisada, a referida cláusula parece abusiva mesmo no âmbito do direito
comum, porquanto, desde o CC/1916 – que foi reafirmado pelo CC/2002 –, são
ilícitas as cláusulas puramente potestativas, assim entendidas aquelas que
sujeitam a pactuação "ao puro arbítrio de uma das partes" (art. 115
do CC/1916 e art. 122 do CC/2002). Ademais, em hipóteses como esta, revela-se
evidente potestatividade, o que é considerado abusivo tanto pelo art. 51, IX,
do CDC quanto pelo art. 122 do CC/2002.
A questão relativa à culpa pelo
desfazimento da pactuação resolve-se na calibragem do valor a ser restituído ao
comprador, não pela forma ou prazo de devolução. Tese firmada para fins do art.
543-C do CPC: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é
abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos
somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
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