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REINTEGRAÇÃO DE POSSE

In casu, noticiam os autos que foram adquiridas terras públicas por instrumento de mandato outorgado por particular (mera detenção de posse); porém, durante o inventário decorrente da morte do adquirente, o imóvel sofreu apossamento, esbulho e grilagem por parte de terceiro. 

Então, houve o ajuizamento de cautelar de sequestro julgada procedente e, nos autos da cautelar, o autor (o espólio) pretendeu a expedição de mandado de desocupação, o qual foi indeferido ao argumento de que deveria ser ajuizado processo apropriado para tanto. 

Daí a ação de reintegração de posse interposta pelo espólio, em que a sentença extinguiu o processo sem resolução de mérito, sob o fundamento de que não cabe ao Judiciário decidir lide entre particulares que envolvam questões possessórias de ocupação de imóvel público, entretanto o Tribunal a quo deu provimento à apelação do recorrido (espólio), afirmando ser possível o ajuizamento da ação possessória. 

Isso posto, o REsp do MPDF tem por objetivo saber se é possível ao particular que ocupa terra pública utilizar-se de ação de reintegração de posse para reaver a coisa esbulhada por outro particular. 

Ressaltou a Min. Relatora que o tema ainda não foi apreciado neste Superior Tribunal, que só enfrentou discussões relativas à proteção possessória de particular perante o Poder Público – casos em que adotou o entendimento de que, em tais situações, a ocupação de bem público não passa de mera detenção, sendo, por isso, incabível invocar proteção possessória contra o órgão público. 

Observou que o espólio recorrido não demonstrou, na inicial, nenhum dos fundamentos que autorizam o pedido de proteção possessória e, sendo público o imóvel, nada mais é que mero detentor. 

Nesse contexto, concluiu haver impossibilidade de caracterização da posse por se tratar de imóvel público, pois não há título que legitime o direito do particular sobre esse imóvel. 

Assim, a utilização do bem público pelo particular só se considera legítima mediante ato ou contrato administrativo constituído a partir de rigorosa observância dos mandamentos legais para essa finalidade. 

Ademais, explica que o rito das possessórias previsto nos arts. 926 e seguintes do CPC exige que a posse seja provada de plano para que a ação tenha seguimento. 

Por essa razão, a Turma do STJ extinguiu o processo sem resolução de mérito, pela inadequação da ação proposta com fundamento no art. 267, IV, do CPC. 

Destacou-se, ainda, que o Judiciário poderá apreciar esse conflito por meio de outro rito que não o especial e nobre das possessórias. 

SENTENÇA DECLARATÓRIA

Trata-se, na origem, de ação declaratória de nulidade de doação em que as recorridas alegam que seu pai, dezenove dias antes de falecer, doou todos os seus bens à recorrente, com quem vivia em concubinato. 

O pedido foi julgado parcialmente procedente, para declarar nula a doação que excedeu à parte disponível, correspondente à metade dos bens objeto da escritura, os quais deverão retornar, no estado em que se encontravam por ocasião do falecimento do autor da herança, ao monte inventariado. 

Transitada em julgado a sentença, as recorridas pleitearam sua liquidação, aduzindo fazer-se necessária a apuração do montante de livros que fazem parte da biblioteca particular do de cujus, bem como o valor recebido pela recorrente a título de direitos autorais das obras publicadas desde o falecimento. 

O juiz de primeiro grau julgou extinta a liquidação sem apreciação do mérito, por entender faltar às requerentes interesse jurídico em liquidar a sentença que declarou nula a doação dos bens do de cujus. 

Em sede de apelação, por maioria, a sentença terminativa foi mantida sob o fundamento, entre outros, de que sentença constitutiva negativa, auto-aplicável, como a que declara a nulidade de doação e determina o retorno do bem doado ao monte a ser inventariado, não comporta liquidação, pois o que restou autorizado foi a sobrepartilha, evidentemente, no juízo do inventário. 

Opostos embargos infringentes, esses, por maioria, foram providos ao entendimento de que, acolhido parcialmente o pedido de nulidade da doação, remanescendo quantia excedente à parte disponível do doador, reconhece-se a necessidade de liquidação de sentença para a especificação dos bens a serem sobrepartilhados entre os herdeiros, sob pena de ineficácia da prestação jurisdicional. 

Daí, adveio o REsp no qual a recorrente, entre outras alegações, sustentou a impossibilidade de liquidação de sentença meramente declaratória por não se tratar de título executivo, bem como a manutenção da extinção do feito sem exame de mérito. 

Nesta instância especial, entre outras questões, entendeu-se que, no caso, a sobrepartilha deverá recair sobre parte da biblioteca pessoal e direitos autorais do autor da herança, sendo que, em relação à primeira, diante de eventual desacordo entre os herdeiros, legítimos e testamentários, chega-se facilmente ao seu valor mediante avaliação oficial e, em relação aos direitos autorais, inclusive aos frutos eventualmente percebidos pela donatária, é o caso de prova documental e de colação, matérias absolutamente afeitas ao juízo do inventário. 

Assim, a Turma do STJ conheceu em parte do recurso e, na parte conhecida, deu-lhe provimento para extinguir o feito sem resolução do mérito (art. 267, VI, do CPC). 

FURTO QUALIFICADO

Trata-se de habeas corpus no qual se alega, em síntese, que a sentença condenatória dos pacientes pela prática do crime previsto no art. 155, § 4º, II, do CP (furto qualificado mediante fraude) e o acórdão que a confirmou devem ser anulados, uma vez que toda a investigação se originou de prova ilícita consistente em documento expedido sem a devida autorização judicial. 

Sustenta-se que a autorização para quebra de sigilo bancário dos pacientes só se concretizou seis meses depois da publicidade dada ao documento, que gozava de proteção do sigilo bancário. 

Inicialmente, ressaltou o Min. Relator que, quanto à proteção dada às informações de operações bancárias, o sigilo, segundo disposição legal, corresponde à obrigação imposta às instituições financeiras, configurando infração penal sua quebra injustificada. 

Porém, sobre o que dispõe o art. 5º, XII, da CF/1988, entende ser necessário que sua interpretação seja feita com temperamentos, afinal, inexiste, no ordenamento pátrio, direito absoluto. 

Assim, diante do caso concreto, cabe ao intérprete fazer uma ponderação de valores. 

A inviolabilidade dos sigilos é, portanto, a regra e a quebra, a exceção; como tal se deve observar que a fundamentação para a quebra dos sigilos seja de modo que encontre apoio no princípio da proporcionalidade, sob pena de serem consideradas ilícitas as provas obtidas dessa violação. 

Desse modo, a par da regra da liberdade dos meios de prova, excetua-se a utilização daquelas obtidas por meios ilegais, conforme dispõe o art. 5º, LVI, da CF/1988, inserindo-se, nesse contexto, as oriundas da quebra de sigilo sem autorização judicial devidamente motivada. 

Entretanto, no caso em foco, entendeu o Min. Relator haver peculiaridade que afasta, por completo, a proteção à violação de sigilo bancário que é reivindicada, isto é, tratou-se toda a operação bancária de um golpe efetivado por meio de um engodo. 

Aliás, a própria titularidade solidária que detinha uma das pacientes e que agora é reclamada para respaldar eventual autorização legal nasceu como início da trama que foi efetivada contra a vítima, conforme se inferiu da sentença condenatória. 

Dessa forma, antes mesmo de verificar eventual tensão entre princípios que ensejasse a relativização daquele que prevê o sigilo das informações, observou que a pretensão de reconhecimento da nulidade é precedida do desejo de beneficiar os pacientes com o fruto do ato ilícito, o que foge à razoabilidade. Lembrou, ainda, o § 2º do art. 157 do CPP, o qual entende servir para mitigar a teoria da contaminação da prova, restringindo-a para os casos em que a prova ilícita foi absolutamente determinante para a descoberta da prova derivada que sem aquela não existiria, o que não aconteceu na espécie. 

Asseverou, por fim, que, in casu, o sobrinho da vítima, na condição de herdeiro, teria, inarredavelmente, após a habilitação no inventário, o conhecimento das movimentações financeiras e, certamente, saberia do desfalque que a vítima havia sofrido; ou seja, a descoberta seria inevitável, não havendo, portanto, razoabilidade alguma em anular todo o processo e demais provas colhidas, não só durante a instrução criminal, mas também aquelas colhidas na fase pré-processual investigativa. 

Diante desses fundamentos, entre outros, a Turma do STJ denegou a ordem. 

USUCAPIÃO

Buscou-se, na ação, anular processo de usucapião com sentença transitada em julgado em razão das nulidades na citação do proprietário do imóvel usucapiendo, já falecido, ou do representante do espólio. 

O inventário dos bens do falecido fora aberto em seu domicílio, em comarca diversa daquela em que tramitou a ação de usucapião, tendo sido representado por sua ex-companheira, com quem teve uma filha, menor à época. 

Sucede que o inventário foi suspenso para a solução da controvérsia quanto à filiação, em fase de carta rogatória citatória. 

Nesse ínterim, é que fora ajuizada a ação de usucapião por empregado do falecido (administrador), referente a imóvel com área de 25,25 alqueires paulistas. 

Posteriormente, esse imóvel foi partilhado, tendo havido diversas alienações a terceiros, os quais figuram no polo passivo da ação anulatória. As instâncias ordinárias declararam nulo todo o processo de usucapião em razão da nulidade da citação, bem como os atos posteriores praticados. 

Para o Min. Relator, admite-se a legitimidade ativa do espólio, representado pela ex-companheira do de cujus, no exercício da inventariança, sobretudo quando a única herdeira conhecida era a filha menor do falecido e da inventariante. 

Ressalta que, nesse caso, a observância literal do § 1º do art. 12 do CPC mostrar-se-ia absolutamente inócua, uma vez que a inventariante que representa o espólio também seria a representante legal da herdeira, caso fosse a ação ajuizada pelo sucessor hereditário do falecido. 

Segundo o Min. Relator, a jurisprudência deste Superior Tribunal tem admitido flexibilizar a interpretação do art. 990 do CPC, permitindo o exercício da inventariança por pessoas não expressamente listadas como legitimadas, mas lógica e teleologicamente autorizadas pelo Código. 

Ademais, consta dos autos que a investigação de paternidade foi julgada procedente e, agora maior de idade, a filha é a inventariante. 

Quanto à alegação dos recorrentes no REsp de que a ausência de suspensão do processo anularia os atos processuais praticados após a morte de um dos réus, aponta o Min. Relator que o caso possui peculiaridades, as quais efetivamente desaconselhariam a adoção do entendimento pacificado neste Superior Tribunal: suspende-se o processo imediatamente, mesmo que a comunicação da morte ao juízo ocorra em momento posterior. 

Entretanto, na espécie, a análise fática feita pelo acórdão recorrido aponta, entre outras constatações, que a própria parte interessada deu causa à nulidade, circunstância que impede sua decretação nos termos do art. 243 do CPC e que o REsp interposto por ela não foi admitido na origem. 

De outro lado, anotou o Min. Relator que o réu falecido foi devidamente citado e não ofertou contestação em nome próprio, mas apenas no de sua esposa. Assim, a rigor, o processo deveria mesmo seguir à revelia do réu inerte, houvesse ou não a morte superveniente, nos termos do art. 322 do CPC. 

Também assevera, entre outros argumentos, quanto aos outros recorrentes, não ser viável a anulação, visto que eles puderam exercitar, de forma ampla e irrestrita, seu direito de defesa, independentemente da participação do réu falecido, não havendo por que anular o processo. 

Outrossim, os recorrentes são estranhos à relação existente entre o réu falecido e eventuais herdeiros, os únicos que poderiam, se fosse o caso, alegar prejuízo na falta de suspensão do processo em razão da morte daquele. 

Por fim, afirma que a alegação de ofensa à coisa julgada também não prospera, visto que, para o tribunal a quo, a citação por edital foi realizada sem que se exaurissem os meios necessários à citação pessoal do espólio ou da sua herdeira, e o autor da ação de usucapião era sabedor do domicílio do de cujus, por se tratar de seu preposto. 

Assim, de acordo com a jurisprudência do STJ, é cabível o ajuizamento da ação anulatória (art. 486 do CPC) para anular processo de usucapião no qual não foi realizada citação válida do proprietário do imóvel, correndo todo o processo à sua revelia. 

Diante do exposto, a Turma do STJ negou provimento ao recurso. 

INJÚRIA GRAVE E DESERDAÇÃO

In casu, o testador falecido autorizou, no testamento, que os demais herdeiros promovessem a deserdação do herdeiro ora recorrido, providência tomada na data da propositura, na origem, da ação de interdição com a qual se pretende vê-lo excluído da sucessão. 

Consta que a manifestação, em testamento, do desejo de excluir o filho (recorrido) da sucessão de seus bens deu-se pelo fato de ele ter caluniado e injuriado o pai nos autos de inventário de sua mãe (esposa do falecido), condutas essas que configurariam os crimes de denunciação caluniosa e injúria grave, a autorizar os demais sucessores a providenciar as medidas cabíveis para afastá-lo da sucessão dos bens que porventura lhe coubessem por ocasião da partilha do acervo patrimonial. 

Note-se que, à época, ainda estava em vigor o CC/1916. Segundo o Min. Relator, a questão no REsp consiste em saber: se o ato do herdeiro recorrido consistente no ajuizamento de ação de interdição ou o manejo de incidente de remoção de seu genitor (sucedido) da inventariança da sua mãe são fatos capazes de configurar injúria grave a autorizar a sua exclusão da sucessão e se o herdeiro recorrido – quando afirmou, nos autos do inventário de sua genitora, que o falecido (sucedido) estaria a realizar operações fraudulentas com a finalidade de omitir parcela do acervo patrimonial –, com essa alegação, ele pode ter praticado denunciação caluniosa e, nessa medida, ser penalizado com a deserdação. 

Observa que, conforme alude o art. 1.744, II, do CC/1916, nem toda injúria poderia dar ensejo à deserdação, senão aquela que seja, de fato, grave, intolerável e caracterizada pelo animus injuriandi. 

Para o Min. Relator, na espécie, o mero exercício do direito de ação mediante o ajuizamento de ação de interdição do testador e a instauração do incidente tendente a removê-lo (testador sucedido) do cargo de inventariante não são, por si, fatos hábeis a induzir a pena de deserdação do herdeiro nos moldes do citado artigo. 

Por outro lado, assevera, quanto à caracterização da denunciação caluniosa nos termos do art. 1.595, II, do CC/1916, que, mesmo admitindo a possibilidade de que a acusação caluniosa tenha ocorrido em juízo cível, como pretende o irmão recorrente, era necessário, nos termos da lei penal (art. 339 do CP com a redação dada pela Lei n. 10.028/2000), que a acusação tivesse inaugurado investigação policial, processo judicial, investigação administrativa, inquérito civil ou ação de improbidade administrativa e, de acordo com o acórdão recorrido, não há comprovação de que o herdeiro recorrente tenha dado, por suas expressões em autos judiciais, início a qualquer dos procedimentos mencionados. Diante do exposto, a Turma do STJ negou provimento ao recurso. 

DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA

Na hipótese apreciada, a controvérsia diz respeito à possibilidade de desconsideração da personalidade jurídica de empresa, a fim de alcançar o patrimônio de seus sócios, ora recorridos. 

In casu, foi proposta, na origem, pelas ora recorrentes ação ordinária de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, bem como de restituição do sinal e das parcelas pagas, diante da paralisação e abandono das obras por parte da construtora, requerendo, para tanto, a desconsideração da personalidade jurídica da empresa (construtora). 

O juízo singular determinou a desconsideração da personalidade jurídica (art. 28 do CDC) em decorrência da aparente inatividade da construtora, como também da má administração promovida por seus sócios, comprovada pela paralisação das obras do edifício. 

O tribunal a quo entendeu haver impossibilidade de desconsideração da personalidade jurídica. Nesse contexto, a Turma deu provimento ao recurso, restabelecendo a sentença de primeira instância, por entender que, numa relação de consumo, os credores não negociais da pessoa jurídica podem ter acesso ao patrimônio dos sócios, por meio da disregard doctrine, a partir da caracterização da configuração de prejuízo de difícil e incerta reparação em decorrência da insolvência da sociedade (art. 28, § 5º, do CDC). 

Na espécie, é nítida a dificuldade na reparação do prejuízo das ora recorrentes na medida em que, segundo as instâncias ordinárias, embora tenha sido estipulada a data de 28/2/1999 para a entrega do imóvel e elas tenham quitado o valor inicial do contrato e mais 30 parcelas, as obras foram indevidamente paralisadas praticamente desde seu início, como também há fortes indícios de que a sociedade se dissolveu de forma irregular, não sendo, inclusive, localizados todos os seus sócios, tornando-se necessário que a maioria deles fosse representada por curador especial. 

Dessa forma, concluiu-se que houve a caracterização da inatividade da pessoa jurídica decorrente, quando menos, de má administração em detrimento dos consumidores, circunstância apta, de per si, a ensejar a aplicação da disregard doctrine. 

POSSE

In casu, a quaestio juris está em estabelecer se há pretensão possessória em favor do credor por contrato de financiamento de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia, na hipótese em que tal pretensão é exercida depois da consolidação da propriedade do imóvel, mas antes dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 

Na espécie, cuidou-se de ação de reintegração de posse por construtora (recorrida) referente a imóvel por ela vendido mediante alienação fiduciária em garantia, tendo em vista a inadimplência dos recorrentes. 

Para a retomada do bem, a recorrida constituiu-os em mora mediante notificação e, sem pagamento, consolidou o imóvel em sua propriedade (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/1997). 

Em seguida, estabeleceu datas para a realização de dois leilões extrajudiciais do bem. Entretanto, antes da possessória ajuizada pela recorrida, o leilão foi suspenso por decisão judicial, em decorrência de ação ajuizada por um dos recorrentes devido à irregularidade de intimação quanto ao procedimento, sendo precedido de outro processo do outro recorrente com o mesmo objeto. 

Ocorre que, independentemente da realização do leilão que estava suspenso, a recorrida solicitou a reintegração da posse do imóvel. 

Nesse panorama, a Min. Relatora destacou que a disputa possessória se dá quando se está diante da afirmação de duas posses, cada uma com o seu respectivo fundamento de fato e de direito. 

No caso dos autos, a posse dos recorrentes sobre o imóvel foi adquirida por ato inter vivos consubstanciado em contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Desse modo, os recorrentes exerceram seu poder de fato sobre o imóvel, sendo, portanto, a aquisição da posse, derivada. 

Porém, com a inadimplência, o credor, ora recorrido, inaugurou os procedimentos para a retomada do bem e, ao fazê-lo, resolveu o contrato que fundamentara a posse do imóvel pelos recorrentes, de modo que o fundamento jurídico dessa posse se esvaiu. 

Assim, uma vez resolvido o contrato do qual emergia o fundamento da posse derivada, esta retorna ao seu antigo titular, podendo-se interpretar como um ato de esbulho a permanência do antigo possuidor no bem. 

Dessa forma, a consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. 

Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permanecesse em bem que não lhe pertence sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei n. 9.514/1997 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. 

Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese, a lacuna legislativa não pode implicar imposição ao credor fiduciante de um prejuízo a que não deu causa. 

Dessarte, o destino que deve ser dado ao imóvel entre o prazo da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciante e a data dos leilões judiciais deve ser o de atender à natural destinação econômica do bem, sendo que a permanência daquele que promoveu esbulho do imóvel não atende a essa destinação. 

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TERCEIRO DE MÁ-FÉ

In casu, a recorrida celebrou contrato particular de permuta de imóveis com um consórcio de construtoras no qual asseverou que cederia um terreno e receberia em troca, após a construção do edifício, alguns apartamentos e lojas comerciais. 

Em outra cláusula, as partes estipularam condição resolutiva, com a determinação de que, em caso de inadimplemento, deveria ser restabelecido o status quo ante. 

Posteriormente, em cumprimento a uma terceira cláusula contratual, houve a outorga de escritura pública de compra e venda do terreno destinado à construção em face do consórcio, sem qualquer referência à citada cláusula resolutiva. 

As obras de construção do edifício não foram concluídas, ocorrendo o inadimplemento da avença. Apesar disso, a construção inconclusa foi vendida para a recorrente, sendo o imóvel registrado em seu nome. 

No intuito de desfazer o negócio jurídico, a recorrida propôs ação de rescisão do contrato de permuta de imóveis entabulado com o consórcio e anulação do contrato de compra e venda deste com a recorrente. 

Para o Min. Relator, está com razão o tribunal a quo, que apreciou os fatos em conformidade com o CC de 1916, que prevalecia à época: não houve prescrição ou decadência quadrienal da ação para anular o contrato de compra e venda realizado pela recorrente e pelo consórcio por vício de dolo, pois a ação foi proposta no mesmo ano do contrato que visa anular. 

Além disso, o STJ não pode infirmar a conclusão de que a recorrente tinha ou podia facilmente ter tido conhecimento dos problemas envolvidos na alienação do imóvel e mesmo assim assumiu os riscos envolvidos, sem revolver o conjunto fático-probatório constante dos autos, violando a Súm. n. 7/STJ. 

Ademais, a presunção de veracidade dos registros imobiliários não é absolta, mas juris tantum, admitindo-se prova em contrário da má-fé do terceiro adquirente. 

RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DA CONSTRUTORA

O STJ firmou o entendimento de que, no caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel ainda que motivada por culpa da construtora – que o entregara fora do prazo e com defeitos –, é devido pelo adquirente (consumidor) o pagamento de aluguéis referente ao período em que ocupou o bem. 

Segundo afirmou o Min. Relator, a retribuição pelo uso do imóvel está amparada em imperativo legal que veda o enriquecimento sem causa. Embora o descumprimento contratual da construtoraacarrete a ela penalidades e perdas e danos a serem compensados, o comprador não está isento de ressarcir os benefícios auferidos durante o período em que usufruiu do imóvel. 

Decidiu-se, em seguida, ser extensível à construtora a multa moratória prevista – exclusivamente – em desfavor do adquirente no instrumento contratual avençado. 

Em observância aos princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no CDC, ou por imperativo de equidade, sustentou-se que deve haver reciprocidade entre as penalidades impostas tanto ao consumidor quanto ao fornecedor. 

Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em desfavor do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento. 

Por fim, consignou-se que não cabe à construtora, vencida na demanda, ressarcir o adquirente dos gastos com o laudo de vistoria confeccionado extrajudicialmente, pois não se trata de despesa “endoprocessual”, ou em razão do processo, afastada, assim, a regra da sucumbência, consoante interpretação sistemática dos arts. 20, § 2º, e 19 do CPC. 

AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. VÍCIO NA OBRA. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM

In casu, a CEF não responde por vício na execução da obra cometido por construtora escolhida pelo mutuário para erguer imóvel dele, nem por vício existente em imóvel pronto voluntariamente adquirido pelo mutuário. 

A mera circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor não implica a responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra. 

Isso porque não se cuida de cadeia de fornecedores a ensejar solidariedade, uma vez que as obrigações de construir e de fornecer os recursos para a obra são substancialmente distintas, guardam autonomia, sendo sujeitas a disciplina legal e contratual própria. 

A instituição financeira só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume com o mutuário referentes ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo nas épocas e condições acordadas, tendo por contrapartida a cobrança dos encargos também estipulados no contrato. 

Com efeito, figurando ela apenas como financiadora, em sentido estrito, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora escolhida pelo mutuário, não responde pela exatidão dos cálculos e projetos nem, muito menos, pela execução dos serviços desenvolvidos por profissionais não contratados nem remunerados pelo agente financeiro. 

Ademais, a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra pela CEF é no sentido de que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento, cujo imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Se constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento. 

Assim, em relação à construtora, a CEF tem o direito e não o dever de fiscalizar. 

Dessa forma, figurando como mero agente financeiro em sentido estrito, a CEF não possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventual defeito de construção da obra financiada. 

ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO

É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de aconstrutora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. 

Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 

Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. 

O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. 

Além disso, o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC, "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato primitivo. 

Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por abusividade. 

NECESSIDADE DE INFORMAR QUE O CÔMPUTO DA ÁREA TOTAL DO IMÓVEL RESIDENCIAL VENDIDO CONSIDERA A VAGA DE GARAGEM

Na compra e venda de imóvel, a vaga de garagem, ainda que individualizada e de uso exclusivo do proprietário da unidade residencial, não pode ser considerada no cômputo da área total do imóvel vendido ao consumidor caso esse fato não tenha sido exposto de forma clara na publicidade e no contrato. 

De fato, a vaga de garagem pode ser (i) de uso comum ou (ii) de uso particular. Quando a vaga de garagem for individualizada e de uso exclusivo do proprietário de uma unidade residencial específica, ela será considerada como área de uso particular, podendo, nesse caso, (ii.a) constituir apenas um direito acessório ou (ii.b) configurar-se como unidade autônoma, caso em que terá registro próprio em cartório. 

Observa-se, portanto, que a vaga de garagem individualizada pertencente exclusivamente ao proprietário do apartamento respectivo realmente não pode ser considerada bem de uso comum. Entretanto, diante da ausência de informação clara e inequívoca de que a área total do imóvel vendido corresponde à soma das áreas do apartamento e da vaga de garagem, é evidente a violação do princípio da transparência, que preside toda e qualquer relação de consumo. 

Ademais, essa não é, definitivamente, a praxe do mercado imobiliário brasileiro, pois, quando as construtoras e incorporadoras de imóveis oferecem seus apartamentos para venda aos consumidores em geral, a área do imóvel mencionada nos panfletos, encartes e demais instrumentos publicitários é sempre a área do apartamento em si, e não a soma de tal área com a da vaga de garagem, ainda que se saiba que esta é privativa e caracterizada como unidade autônoma. 

Em última análise, pode-se até cogitar a possibilidade de uma determinada construtora ou incorporadora veicular anúncio publicitário informando como área total do imóvel à venda a soma das áreas do apartamento e da vaga de garagem. Isso pode ocorrer, por exemplo, em situações em que o imóvel possui várias vagas, o que as torna um atrativo específico para o negócio. 

Mas nesses casos será, sempre, absolutamente imprescindível que a publicidade seja clara e inequívoca, de modo que os consumidores destinatários não tenham nenhuma dúvida quanto ao fato de que o apartamento, em si, possui área menor do que aquela área total anunciada. 

Trata-se de aplicação pura e simples do princípio da informação ou transparência, de especial importância no âmbito das relações consumeristas.

LAVAGEM DE DINHEIRO SFN

No caso concreto, o STJ declarou competente o juízo federal da vara especializada em crimes contra o Sistema Financeiro Nacional e em lavagem de valores suscitante para dar prosseguimento ao feito apurado em inquérito policial pela prática de conduta que se amolda ao tipo penal de lavagem de dinheiro que teve como crime antecedente tráfico nacional de entorpecente, mas no qual os investigados foram processados e condenados pelo juízo federal criminal. No caso dos autos, embora o crime antecedente seja tráfico nacional de entorpecentes, ele só foi julgado pelo juízo federal por haver conexão com crime de falsidade de passaporte em observância às regras de competência. Assim também, o juízo federal é competente para o julgamento do crime de lavagem de dinheiro nos termos do art. 2º, III, b, da Lei n. 9.613/1998. 

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