COMPRADOR DE IMÓVEL QUE DESISTE

Comprador que desiste do imóvel deve ser restituído de forma justa

É abusiva e ilegal a cláusula do distrato decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente-comprador. O entendimento foi ratificado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.

No caso julgado, um casal de Pernambuco ajuizou ação contra a construtora para requerer a nulidade da cláusula abusiva e a elevação do valor restituído em decorrência da rescisão do contrato. No distrato, coube aos compradores a restituição de R$ 5 mil, sendo que o valor efetivamente pago foi de R$ 16.810,08.

O Tribunal de Justiça de Pernambuco determinou a restituição do valor total da quantia paga, com abatimento de 15% correspondentes aos serviços prestados pela construtora em razão do contrato. A sentença também consignou que não houve inadimplemento ou culpa de qualquer das partes, já que o distrato se deu em decorrência de incapacidade econômica para suportar o pagamento das parcelas. A construtora recorreu ao STJ.

Vantagem exagerada 
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, o Código de Defesa do Consumidor, nos artigos 51 e 53, coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

“Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador”, ressaltou o relator em seu voto.

Citando vários precedentes, o ministro reiterou que a jurisprudência da Segunda Seção já consolidou entendimento no sentido da possibilidade de resilição (modo de extinção dos contratos por vontade de um ou dos dois contratantes) do compromisso de compra e venda diante da incapacidade econômica do comprador.

Também registrou que a Corte tem entendido que a retenção de percentual entre 10% e 25% do valor pago seria razoável para cobrir despesas administrativas, conforme as circunstâncias de cada caso. 

SBT

SBT pagará R$ 59 mil por considerar placar errado em programa de perguntas sobre o Corinthians

O SBT terá de pagar R$ 59 mil a um participante do programa de perguntas e respostas “21”. Baseada em texto fictício, a emissora considerou errada uma resposta correta que havia sido dada pelo concorrente.

Ao rejeitar recurso da emissora, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve entendimento de segunda instância que aplicou a teoria da perda da chance e considerou o direito dos telespectadores à informação verdadeira.

O participante era torcedor do Corinthians e deveria responder a questões sobre o time. Se acertasse a pergunta sobre o placar do jogo de inauguração do estádio do Pacaembu, em 1940, receberia R$ 70 mil e poderia concorrer a R$ 120 mil na fase seguinte.

Preto no branco

O jogo contra o Atlético-MG ficou em 4 a 2 para os paulistas. O participante escolheu a resposta certa. Porém, os produtores consideraram para o gabarito informações publicadas de forma intencionalmente erradas no livro Corinthians é Preto no Branco, de Washington Olivetto e Nirlando Beirão.

Ocorre que o livro traz, nas páginas pretas, informações reais sobre o time. Mas, nas páginas brancas, as histórias são inventadas pelos autores. Nas páginas que tratavam do jogo em questão, a história fictícia apontava o placar de 4 a 0, com dados reais sobre os marcadores do Corinthians, mas sem nenhuma menção aos gols dos mineiros.

Bibliografia e verdade 
O contrato entre o concorrente e o SBT indicava que o livro seria a bibliografia a ser considerada nas respostas. Por esse motivo, ao julgar a ação movida pelo participante, o juiz de primeiro grau considerou a indenização indevida. Mas o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a sentença para impor a condenação de R$ 59 mil.

Para os desembargadores paulistas, ainda que o contrato tenha visado dar maior segurança às partes e evitar polêmicas, não poderia impor ao concorrente a obrigação de dar resposta errada baseada na parte ficcional da obra.

O ministro Sidnei Beneti, relator do recurso interposto pelo SBT, confirmou o entendimento do TJSP: “O concurso era sobre o clube, não sobre o livro. O dever de veracidade mais se acentuava tratando-se de programação pública, transmitida a milhares de telespectadores – muitos dos quais também perfeitamente conhecedores da história do clube e crendo-se a assistir a certame sobre o clube e não a certame de bibliografia livresca”.

Direito do telespectador

Conforme o voto condutor no TJSP, a liberdade dos meios de comunicação se contrapõe ao direito difuso dos indivíduos a receber informações corretas, exatas, desinteressadas, transparentes, pluralistas e imparciais. “A liberdade dominante é a de ser informado”, anota o relator do acórdão atacado no STJ, desembargador Francisco Loureiro.

“No caso, o que foi vendido ao público telespectador é que um candidato responderia a questões variadas sobre o Corinthians, e não sobre uma obra de ficção sobre o Corinthians”, acrescentou Loureiro.

Para ele, a interpretação do contrato sob a perspectiva da boa-fé objetiva e da causa do negócio jurídico aponta que o livro só poderia ser considerado como gabarito em sua parte preta (verdadeira), sob pena de comprometer o formato do programa e o interesse do público.

Perda da chance

O valor da indenização foi calculado com base na chance que o candidato tinha de continuar no programa. Se acertasse a resposta, passaria à fase final, na qual poderia ganhar R$ 120 mil. Como sua resposta foi considerada errada, levou apenas R$ 1 mil de consolação.

Para o TJSP, a chance perdida foi de metade do valor total possível, R$ 60 mil. Como já tinha recebido R$ 1 mil, a indenização ficou em R$ 59 mil.

“Pelos conhecimentos do autor e segurança nas respostas anteriores, poderiam suas probabilidades de sucesso ser calculadas até mesmo em percentual superior à metade. O tema, porém, está fora da divergência posta nestes embargos, de modo que não pode ser alargada a condenação”, anotou o relator na corte local.

O ministro Beneti considerou que o recurso do SBT não reunia condições de ser apreciado quanto a esse ponto, porque a avaliação do contrato e da responsabilidade da emissora pela perda da chance envolveria matéria de fatos e provas.

Duas das primeiras súmulas do STJ impedem a análise desse tipo de questão em recurso especial. Os tribunais locais são, nas palavras do relator, soberanos para esse exame. 

DANOS SOCIAIS

Suspensos processos em que banco foi condenado, de ofício, a pagar danos sociais

O ministro Luis Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), determinou a suspensão de dois processos em que a ocorrência de dano social foi reconhecida de ofício pelo órgão julgador, sem que isso tivesse sido requerido na petição inicial da ação.

A decisão foi tomada pelo ministro ao admitir o processamento de reclamações apresentadas pelo Banco Bradesco S/A contra decisões da Segunda Turma Julgadora Mista dos Juizados Especiais do Estado de Goiás, que além de condenar o banco por danos morais, reconheceu, de ofício, a existência de dano social.

Diferentemente do dano moral, cujo beneficiário é a vítima, a indenização por dano social foi destinada pela turma recursal a uma instituição prestadora de serviços sociais.

De acordo com o banco, as decisões da turma julgadora seriam “aberrantes”, uma vez que, em relação aos danos sociais, os acórdãos não indicaram nenhum dispositivo legal que justificasse a condenação, tendo se limitado a aplicá-los ultra petita e ex officio, já que tal pedido não constava da petição inicial.

O Bradesco sustentou ainda que a ação civil pública seria o meio processual adequado para defender direitos da coletividade, e não ações individuais.

O relator verificou que, embora não tenha havido indicação de ofensa a súmula ou tese fixada pelo STJ em julgamento de recurso repetitivo (artigo 543-C do Código de Processo Civil – CPC), a decisão da turma julgadora de Goiás tem caráter aparentemente absurdo, teratológico, o que autoriza a flexibilização de tais requisitos para o cabimento da reclamação.

“O acórdão reclamado, ao impor condenação além da fixada na sentença, sem que a parte autora tenha feito pedido nesse sentido, incorreu em reformatio in pejus, o que é vedado pelo CPC”, disse o ministro, citando precedente do STJ no mesmo sentido.

Segundo Salomão, no pedido do Bradesco evidencia-se ainda fundado receio de dano de difícil reparação, que motiva o deferimento das liminares para determinar a suspensão dos processos originários, até o julgamento final das reclamações pela Segunda Seção do STJ, especializada em direito privado.

Demora na fila 
Nos dois casos, clientes do Bradesco alegam ter permanecido mais de 50 minutos à espera de atendimento, em uma segunda-feira. De acordo com lei municipal de Goiânia, em dia como esse, o tempo de espera deve ser de até 20 minutos.

“O desgaste decorrente do tempo excessivo em fila de agência bancária ultrapassa a linha do mero aborrecimento para residir no campo do dano moral, podendo alcançar até o dano material, desde que devidamente comprovado”, afirmou a decisão da turma julgadora.

Ainda com base na narrativa dos fatos, o colegiado verificou a ocorrência de dano social, mesmo não constando da petição inicial. “É garantida ao juiz a possibilidade de proferir decisão alheia ao pedido formulado, visando a assegurar o resultado equivalente ao do adimplemento, conforme o Código de Defesa do Consumidor”, completou o juiz da turma julgadora.

A Reclamação 13.200 diz respeito a processo em que o Bradesco foi condenado ao pagamento de R$ 2.500, referente ao dano moral, e R$ 15 mil por dano social. No segundo caso, da Reclamação 13.203, a instituição financeira foi condenada ao pagamento de R$ 2.100, a título de danos morais, e R$ 12 mil por dano social.