É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda
imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade
de aconstrutora vendedora promover a retenção integral ou a devolução
ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.
Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem
cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou
substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do
incorporador.
Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e
venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do
credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado”.
O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece
que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações
consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
Além disso, o fato
de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua
natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC,
"o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que
implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao
contrato primitivo.
Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um
instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais,
por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das
relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um
instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais,
passíveis de anulação por abusividade.
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