"O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda
de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de
requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel. O compromisso de compra e venda é espécie de contrato por meio do qual o
promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura pública do imóvel ao
promissário comprador após o integral pagamento do preço.
Realizado o cumprimento dos deveres por ambas as partes contratantes, o
contrato definitivo de compra e venda será celebrado. Ressalte-se que o
compromisso de compra e venda não pode ficar sujeito a eventuais situações
atentatórias por parte dos contratantes, uma vez que se exige a boa-fé em todas
as fases da negociação.
Dessa maneira, garantiu-se ao promissário comprador a propositura da
ação de adjudicação compulsória quando a demanda se fundar na inércia do
promitente vendedor que recebeu a quantia pela alienação do imóvel e deixou de
emitir a escritura pública de compra e venda.
Cumpre esclarecer que direito subjetivo é o poder da vontade
consubstanciado na faculdade de agir e de exigir de outrem determinado
comportamento para a realização de um interesse, cujo pressuposto é a
existência de uma relação jurídica.
Por sua vez, encapsulados na fórmula poder-sujeição, estão os chamados
direitos potestativos, a cuja faculdade de exercício não se vincula
propriamente qualquer prestação contraposta (dever), mas uma submissão à
manifestação unilateral do titular do direito, muito embora tal manifestação
atinja diretamente a esfera jurídica de outrem.
Os direitos potestativos, são insuscetíveis de violação, porque a eles
não se relaciona nenhum dever, mas uma submissão involuntária, como salienta
remansosa doutrina.
De outro lado, somente os direitos subjetivos estão sujeitos a
violações, e, quando ditas violações são verificadas, nasce, para o titular do
direito subjetivo, a faculdade (poder) de exigir de outrem uma ação ou omissão
(prestação positiva ou negativa), poder tradicionalmente nomeado de
pretensão.
Nessa ordem de ideias, pode-se afirmar que a prescrição é a perda da
pretensão inerente ao direito subjetivo em razão da passagem do tempo, ao passo
que a decadência se revela como o perecimento do próprio direito potestativo
pelo seu não exercício no prazo determinado.
Posta essa distinção, convém apontar que, por meio da propositura de
ação de adjudicação, permite-se, cumpridos os requisitos legais para a
efetivação do contrato definitivo, a substituição da vontade do promitente
vendedor por sentença que valerá como título para registro no cartório de imóveis.
Por tal razão, o art. 466-A do CPC assevera que o autor - no caso, o
promissário comprador - poderá obter uma sentença que produza os mesmos efeitos
do contrato a ser firmado.
Ou seja, permite-se ao Poder Judiciário a ingerência na esfera jurídica
do promitente vendedor, a qual o submeterá à exigência do titular do direito.
No caso, é válido ponderar que não se profere sentença condenatória obrigando o
promitente vendedor a celebrar contrato definitivo de compra e venda com a
consequente determinação de outorga de escritura pública ao promissário
comprador.
Ao contrário disso, a própria decisão judicial gera a constituição de
uma nova relação jurídica para garantir a definitividade da contratação, cuja
sentença substituirá a vontade da parte renitente.
Assim, verifica-se que a ação de adjudicação compulsória possui
características de ação constitutiva, tendo em vista que a sentença judicial
possui a mesma eficácia de escritura pública de compra e venda do imóvel, sendo
que não houve exteriorização da vontade por resistência injustificada do
promitente vendedor, aliada a um fundo declaratório quanto ao reconhecimento do
direito de realização do negócio definitivo.
Nesse passo, mostra-se oportuno assinalar que a doutrina compreende que
as tutelas condenatórias se sujeitam a prazos prescricionais, enquanto as
tutelas constitutivas (positivas ou negativas) obedecem a prazos
decadenciais.
De modo contrário, as tutelas meramente declaratórias (v.g., de nulidade) e as constitutivas sem previsão de prazo em lei não se
sujeitam a prazo prescricional ou decadencial. À primeira vista, a
circunstância de o pedido de adjudicação compulsória consubstanciar-se em
exercício de direito potestativo - e reclamar, por outro lado, uma tutela de
natureza constitutiva - poderia conduzir à conclusão de que tal pedido estaria,
em tese, sujeito a prazo decadencial. Entretanto, isso não ocorre, haja vista a
inexistência de previsão legal.
De fato, o
Código Civil de 1916, malgrado tenha baralhado as hipóteses de prescrição e
decadência, previu para a decadência a tipicidade das situações sujeitas a tal
fenômeno. E mais, o Código Civil de 2002, assim como o Estatuto Civil de 1916,
não tem um prazo geral e amplo de decadência, como tem em relação ao prazo de
prescrição.
Tanto o
CC/1916 quanto o CC/2002 fizeram a opção de elencar de forma esparsa e sem
excluir outros diplomas, os direitos potestativos cujo exercício está sujeito a
prazo decadencial. Portanto, à míngua de previsão legal, o pedido de
adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser
realizado a qualquer momento."
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